Asunto-osakeyhtiölaki

Asunto-osakeyhtiölaki

Uudistettu asunto-osakeyhtiölaki

Uudistettu asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) tuli voimaan 1.7.2010. Laki selventää päätöksentekoa ja edistää tarpeellisten rakennustöiden käynnistämistä taloyhtiöissä. Selvennykset koskevat erityisesti kunnossapitovastuun jakautumista yhtiön ja osakkaan kesken, kunnossapitotöiden ilmoittamista ja valvontaa, osakkaan muutostöitä, yhtiön päätöksentekoa kunnossapidosta ja muutostyöstä sekä yhdenvertaisuusperiaatteen sisältöä ja sen huomioon ottamista yhtiön päätöksenteossa.

Yhtiön ja osakkaan välisen kunnossapitovastuun jako säilyy pääosin ennallaan. Yhtiön vastuu on jonkin verran laajentunut koskien ns. perusjärjestelmiä. Uutta on myös osakkaan velvollisuus ilmoittaa myös kunnossapitotyöstään yhtiölle etukäteen kirjallisesti vastaavasti kuin vanhankin lain mukaan on pitänyt ilmoittaa muutostöistä. Työn teettävä osakas vastaa ilmoitusten tarpeellisista ja kohtuullisista käsittelykuluista.

Osakkaan ilmoitusvelvollisuutta laajennettiin myös siten, että osakkaan on ilmoitettava yhtiölle sellaisista kunnossapito- ja muutostöistä, joiden lopputulos voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen. Yhtiöllä on oikeus valvoa osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyötä, mutta osakas vastaa pääsääntöisesti teettämistään töistä. Työn suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.

Lain mukaan osakkaan on ilmoitettava yhtiölle kunnossapito- tai muutostyöstä, joka voi vaikuttaa tai aiheuttaa haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle

Lain mukaan kunnossapito- tai muutostyötä suunnittelevan osakkaan on ilmoitettava yhtiölle sellaisesta työstä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka osakehuoneiston käyttämiseen (4:7.1 § ja 5:2.1 §).

Työtä suorittava osakas vastaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista (4:7.3 § ja 5:2.2 §). Ilmoituksen käsittely ja osakkaalle vastaaminen sekä yhtiön ja toisen osakkaan edusta huolehtiminen kuuluvat hallituksen ja isännöitsijän tehtäviin niiden tehtäviä koskevien lain yleisten säännösten (1:10 § ja 7:2 §) ja ilmoituksia koskevien erityissäännösten (4:7.4 § ja 5:3 ja 4 §) perusteella. Vanhan lain mukaan pääosin vastaavan sisältöinen ilmoitusvelvollisuus koski osakkaan muutostyötä (VAOYL 77.1 §).

Yhtiölle korvattavia kuluja saattavat olla esimerkiksi ilmoituksen käsittelyä varten järjestettävän hallituksen kokouksen kokouspalkkiot, jos asiaa varten joudutaan pitämään ylimääräinen hallituksen kokous, sekä ilmoituksen arviointia varten tehtävistä selvityksistä aiheutuvat kustannukset. Kulujen kohtuullisuus ja tarpeellisuus on ratkaistava tapauskohtaisesti ja erikseen kunkin työn laatu, laajuus odotettavissa olevat haitat, tarvittavat selvitykset ym. seikat huomioon ottaen (HE 24/2009, s. 94 ja 95).

Lisäksi uudessa laissa säädetään erikseen siitä, että työtä teettävä osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista työn toteuttamiseen liittyvistä yhtiön valvontakuluista (4:9.2 § ja 5:7.3 §)

Laissa säädetty ilmoitusvelvollisuus koskee aina esimerkiksi seuraavia toimenpiteitä:

  • parketin asentaminen muovimaton tilalle (voi vaikuttaa askeläänien kuuluvuuteen, voi edellyttää asbestinpoistoa),
  • wc:n, kylpyhuoneen ja saunan pinnoitteiden ja kalusteiden (ei lauteet) korjaaminen, uusiminen tai poistaminen, jos työ vaikuttaa vesieristykseen, vesi- tai sähköjohtoihin tai viemäröintiin,
  • putkien, viemäreiden, vesikalusteiden (hanat, wc-laitteen istuin) vaihtaminen ja asentaminen ja muut veden katkaisemista edellyttävät työt,
  • viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- ja ilmanvaihtoperusjärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen ja poistaminen, jos laite voi vaikuttaa järjestelmän toimintaan (lämmitysjärjestelmään kuuluva patteri tai lattialämmitys, liesikupu, ilmanvaihtoon kytketty liesituuletin, lämminvesivaraaja, sähköliesi voimavirtajohdolla)
  • pesukoneen tai astianpesukoneen asentaminen, jos koneen vesi- ja viemäriletkulle tai sähköjohdolle ei ole liitäntävalmiutta,
  • kiinteiden sähköjohtojen vaihtaminen, asentaminen ja poistaminen (kytketty muuten kuin pistorasiaan),
  • muutokset kantaviin väliseiniin, jos voivat vaikuttaa rakenteeseen (esimerkiksi kantavuuteen tai eristävyyteen)
  • kevyen väliseinän purkaminen, siirtäminen tai rakentaminen, jos seinän sisällä on sähkö-johtoja, tietoliikennekaapeleita, vesijohtoja, tms.
  • huoneiston ulko-oven lukituksen, postiluukun, rakenteen (esim. ovisilmä, postiluukku) ja huoneiston ulkopuolelle näkyvän pinnoitteen muuttaminen

Lisäksi laissa säädetty ilmoitusvelvollisuus voi koskea esimerkiksi seuraavia toimenpiteitä (epävarmassa tilanteessa tarkistettava isännöitsijältä tai hallitukselta)

  • huoneen lattia-, seinä- tai kattomateriaalin vaihtaminen (esimerkiksi seinien levytys), jos järjestely voi huonontaa ääni- tai lämpöeristystä tai vaikuttaa kosteuden siirtymiseen rakenteen kautta
  • altaan ja allaskaapin vaihtaminen asentaminen tai poistaminen, jos vaikuttaa vesijohtoon, hanaan tai viemäröintiin

Laissa säädetty ilmoitusvelvollisuus ei koske:

  • tapetointia eikä maalausta
  • lattiapinnoitteen vaihtamista vastaavan kaltaiseen pinnoitteeseen (esim. vanhan parketin uusiminen, kun käytetään uudelle parketille suositeltua äänieristettä)
  • taulujen, lamppujen, koukkujen ja hyllyjen kiinnittämistä
  • eteisen, olohuoneen, makuuhuoneen, työhuoneen ja muun kuivatilan kaappien rakentamista, asentamista eikä poistamista, jos ei vaikuta ilmanvaihtoon (ei peitä ilmastointikanavaa). Varmista ilmanvaihtojärjestelmä isännöitsijäntodistuksesta tai huoltomieheltä/isännöitsijätoimistosta.
  • keittiön, kylpyhuoneen, wc:n tai muun märkätilan kaappien asentamista, jos ei vaikuta vesieristykseen, viemäröintiin tai ilmanvaihtoon
  • pesukoneen tai astianpesukoneen asentamista, kun vesi-, viemäri- ja sähköliitännät ovat olemassa (pesukoneen alle vuotokaukalo)
  • muiden kuin käyttövesi-, viemäri-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentamiseen, muuttamiseen tai poistamiseen: jää-, pakastin- ja viileäkaappi, mikroaaltouuni, kuivauskaappi tai –rumpu, ilmanvaihtojärjestelmään kytkemätön liesituuletin (esim. aktiivihiilellä toimiva)
  • huonekorkeuden laskemista, jos se ei vaikuta ilmastointikanaviin tai sähköjohtoihin
  • väliovien vaihtamiseen eikä poistamiseen

Jos taloyhtiö omatoimisesti laajentaa ilmoitusvelvollisuutta yhtiön tai toisen osakkaan kunnossapitovastuun kannalta selvän ja merkittävän vahinkoriskin hallitsemiseksi, ilmoitusmenettelystä yhtiölle (isännöitsijälle) aiheutuvia kuluja ei voi periä suoraan ilmoittajilta vaan tällaiset kulut on katettava yhtiövastikkeella. Tällainen ilmoitusvelvollisuus voi yleensä koskea vain pesukoneen tai astianpesukoneen asentamista olemassa oleviin liitäntöihin tilassa, jonka lattiassa ei ole vesieristystä eikä lattiakaivoa (esimerkiksi keittiö tai kodinhoitohuone voivat olla tällaisia tiloja). Ilmoitusvelvollisuuden laajentaminen kuuluu yhtiökokouksen tai hallituksen päätösvaltaan yhtiön sisäistä toimivallan jakoa koskevien yleisten säännösten mukaisesti.

Miten yksittäisen ilmoituksen käsittelykulut on määritettävä?

Lain mukaan taloyhtiö voi periä osakkaalta hänen ilmoituksensa käsittelystä aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Kulujen tarpeellisuutta ja kohtuullisuutta arvioidaan kunkin ilmoituksen osalta erikseen eli yksittäisen ilmoituksen taloyhtiölle aiheuttaman työmäärän ja muiden kulujen perusteella. Taloyhtiölle kaikista ilmoituksista aiheutuvia kuluja ei siten saa tasata ilmoittajien kesken siten, että ilmoituksen käsittelymaksu olisi samansuuruinen, kun se koskee esimerkiksi samanlaisessa tilassa tehtävää työtä (esim. keittiöremontti tai kylpyhuoneremontti). Osakkaalta perittävän maksun tulee aina perustua todelliseen työmäärään, jonka selvittämiseksi osakkaalle on ainakin pyydettäessä annettava erittely yhtiön erityisistä toimenpiteistä ja niiden kustannuksista.

Lähde: Suomen Isännöintiliitto Suomen Kiinteistöliitto Suomen Kuluttajaliitto Oikeusministeriö 13.12.2010

Katso lisää osakkaan muutostyöilmoituksesta kohdasta: Lisätietoa